В Казахстане в 2026 году недвижимость перестала быть безусловно более выгодным инструментом для инвестиций, чем банковские вклады. При росте цен на жилье в крупнейших городах страны до 16,6% за год и доходности аренды на уровне около 6–8% годовых после расходов депозиты сейчас предлагают около 18,4% номинально, а эффективная ставка по ним достигает 20%.
Итоговая доходность вложений в жилье теперь все сильнее зависит не от общего роста рынка, а от конкретной сделки: цены покупки, района и ликвидности объекта. В период активного роста цен недвижимость может приносить более 20% годовых за счет подорожания актива, но в более спокойной фазе доходность снижается до 5–10%, а при замедлении рынка фактически остается на уровне арендного дохода в 2–4%.
Рынок жилья замедлил рост
В 2025 году в Казахстане ввели в эксплуатацию 20,1 млн кв. м жилья — это максимум для страны. Рост составил около 6%, что ниже темпов прошлых лет, но все еще остается высоким. Это означает, что рынок больше не ускоряется, а переходит в более спокойную фазу.
Для инвесторов это важно, потому что при замедлении общего роста становится сложнее зарабатывать только за счет рыночного фона. По данным Ranking.kz, около 90% введенного жилья обеспечивают частные застройщики, поэтому рынок напрямую зависит от платежеспособного спроса.
Почти половина нового жилья приходится на Астану, Алматы и Шымкент. За год в Астане ввели 4,8 млн кв. м, в Алматы — 2,6 млн кв. м, в Шымкенте — около 1,4 млн кв. м. Именно эти города формируют ценовой тренд и отличаются более высокой ликвидностью жилья.
Рост цен остается неравномерным
Несмотря на замедление темпов рынка, спрос на жилье в Казахстане сохраняется, особенно в крупных городах, где продолжается урбанизация и ощущается дефицит квартир. При этом динамика цен заметно различается по регионам.
По итогам февраля 2026 года по сравнению с февралем 2025-го первичное жилье по Казахстану в целом подорожало на 16,6%. В Алматы рост составил 122%, в Астане — 118,1%, в Актау — 118,4%, тогда как в Павлодаре цены выросли на 17,3%.
Эксперт по недвижимости Эльвира Сагандыкова отмечает, что спрос поддерживается и тем, что недвижимость по-прежнему воспринимается как защищенный и понятный актив. Однако ощущение надежности, по ее словам, не означает высокой доходности.
Сколько приносит аренда
По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, в Алматы средняя цена нового жилья составляет 719 605 тенге за квадратный метр, а аренда — 5 898 тенге за квадратный метр в месяц. В Астане эти показатели составляют 716 295 тенге и 5 564 тенге соответственно.
Если перевести арендные поступления в год и сопоставить их с ценой покупки, валовая доходность составляет около 9–10% годовых. Но эта цифра не учитывает простой квартиры, расходы на ремонт, обновление, износ и управление объектом. Поэтому на практике реальная доходность обычно снижается до 6–8% годовых, а в менее удачных сценариях может быть еще ниже.
По оценке эксперта, основной вклад в итоговый результат инвестиций в жилье по-прежнему вносит не аренда, а рост стоимости самой квартиры.
Депозиты усилили конкуренцию
На этом фоне банковские депозиты снова стали серьезной альтернативой недвижимости. Краткосрочные вклады сейчас дают около 18,4% номинально, а эффективная ставка доходит до 20%.
В отличие от квартиры, депозит не требует расходов на ремонт, не зависит от арендаторов и простоев, а доход по нему известен заранее. Это изменило привычное сравнение: если раньше недвижимость выигрывала по доходности, то теперь оказалась на одном уровне или ниже более простого и предсказуемого инструмента.
При этом такая ситуация может быть временной. По прогнозам Национального банка, инфляция в 2026 году ожидается на уровне 9,5–11,5%, затем — 5,5–7,5%, а позже приблизится к 5%. Снижение инфляции обычно ведет к снижению ставок по депозитам, но одновременно замедляет и рост цен на недвижимость.
Таким образом, нынешняя ситуация выглядит переходной: высокую доходность одновременно показывают и вклады, и жилье, но это, как ожидается, не станет новой нормой.
Источник: www.zakon.kz
