К апрелю 2026 года разрыв в стоимости жилья между Астаной и Алматы сократился до менее чем 2%. Если раньше квадратный метр в столице был на 30–40% дешевле, то теперь средняя цена на первичном рынке в Алматы составляет 719 605 тенге за квадратный метр, а в Астане — 715 416 тенге. На вторичном рынке средние цены достигли 740 998 тенге и 727 519 тенге соответственно.
По данным БНС АСПиР РК, в Алматы новостройки только за январь–февраль подорожали на 4,3%, а годовой рост с января 2025 по январь 2026 года составил 23%. Об этом сообщила девелопер и эксперт в сфере строительства, основатель Telegram-канала Buildexpert_pro Диляра Сейтнурова.
В Астане, по словам эксперта, в декабре 2025 года был зафиксирован исторический максимум сделок. За первый квартал 2026 года цены в объявлениях выросли на 7% против 1% в Алматы. Дополнительное давление на рынок оказывает положительное миграционное сальдо столицы.
Сколько стоит жилье в Алматы и Астане
В Алматы текущие сделки показывают следующий диапазон цен:
- Алатауский и Наурызбайский районы, эконом-класс — 480–550 тыс. тенге за кв. м;
- те же районы, комфорт-класс — 650–780 тыс. тенге за кв. м;
- Бостандыкский и Ауэзовский районы выше проспекта Абая, комфорт- и бизнес-класс — от 800 тыс. до 1,5 млн тенге за кв. м;
- Медеуский район, элитная недвижимость — от 1,5 млн тенге за кв. м и выше.
В Астане стоимость жилья по районам выглядит так:
- Сарыарка, правый берег — 315–500 тыс. тенге за кв. м, это самый бюджетный сегмент;
- Нура, проспекты Туран, Улы Дала и микрорайон Уркер — 525–595 тыс. тенге за кв. м за готовые жилые комплексы комфорт-класса;
- Есиль, левый берег, район EXPO и Улы Дала — от 530 тыс. до 1,1 млн тенге за кв. м, от комфорт- до бизнес-класса.
Как влияет НДС
По расчетам Сейтнуровой, налоговая нагрузка в новостройке Алматы составляет 144–160 тыс. тенге на квадратный метр, или около 20% от цены готового жилья. Объекты, строительство которых началось до 2026 года, продаются по переходной схеме, и такие предложения быстро исчезают с рынка.
«К осени 2026 года безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Уже видно по конкретным ЖК на портале недвижимости: лоты 2024-2025 годов закладки уходят с пометкой «цена ниже рынка», новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10-15%»».
Доходность аренды
Если квартиру рассматривают как инвестицию, выбор между двумя городами зависит от того, что важнее: стабильный арендный поток или скорость возврата вложений.
В Алматы в 2026 году аренда однокомнатной квартиры составляет:
- в центре — 365 760 тенге в месяц;
- на окраине — 238 636 тенге в месяц;
- брутто-доходность — 5–7% годовых;
- срок окупаемости — 13–15 лет.
В Астане показатели такие:
- однокомнатная квартира в центре — 259 402 тенге в месяц;
- на окраине — 173 840 тенге в месяц;
- брутто-доходность — 7–9%;
- по двухкомнатным квартирам в Есильском и Алматинском районах реальная доходность достигает 13% по состоянию на май 2025 года;
- срок окупаемости — 10–12 лет.
Какой город выбрать
По оценке Диляры Сейтнуровой, выбор зависит от целей покупки.
«Если цель жить самому и сохранить капитал в стабильном спросе, выбираю Алматы. В этом городе – меньше рисков простоя, выше платежеспособность арендаторов, ограниченная земля сдерживает обвал цены».
Для инвестиционной стратегии рекомендации другие.
«Если цель инвестировать в рост, выбираю Астану. Прирост по стоимости обгоняет южную столицу четвертый месяц подряд. EXPO, проспект Улы Дала и северная Нура еще не вышли на потолок цены».
Источник: Zakon.kz
